Сегодня – тренируемся на кошечках. Попробуем составить статистические модели рынков продажи и аренды производственно-складской недвижимости Кургана.

Дата моделирования: конец 1 квартала 2012 года.

Исходные данные: объявления, размещенные на портале 45.ru в разделах «Продажа» и «Аренда» производственной и складской недвижимости. Эти объявления уже были использованы нами для анализа рынка (здесь – 49 предложений о продаже и здесь – 22 предложения по аренде).

Обработка данных: все данные содержащиеся в объявлениях при наличии возможности были структурированы и переведены в числовой вид.

На первой стадии были выделены все возможные факторы ценообразования, сведения о которых присутствовали в объявлениях о продаже и аренде. Это:

  • Местоположение объекта (улица, район);
  • Срок экспозиции (дата, когда объект был выставлен);
  • Площадь улучшений;
  • Площадь земельного участка;
  • Объем прав на пользование землей;
  • Тип объекта: база, здание, помещение;
  • Наличие АБК или офиса;
  • Наличие отопления;
  • Наличие водоснабжения;
  • Наличие газоснабжения;
  • Наличие ЖД;
  • Наличие кранового оборудования;
  • Наличие парковки;
  • Предполагаемый характер использования (производство или склад);
  • Возможность торга по цене;
  • еще ряд менее значимых характеристик.

Дополнительно был выделен еще один условный фактор: состояние объекта, оцененный по условной трехбалльной шкале: хуже среднего, среднее, лучше среднего.

Далее эти факторы были закодированы по двоичной схеме: есть признак – 1, нет признака – 0.

Метод анализа данных: многомерный регрессионный анализ.

Метод отбора значимых факторов: метод обратного исключения.

Далее даны результаты моделирования.

Статистическая модель рынка продажи производственно-складской недвижимости Кургана.

Статистическая модель рынка производственной недвижимости Кургана.

В модели оценивалась стоимость 1 кв.м. улучшений производственно-складской недвижимости Кургана, выраженная в натуральных логарифмах, т.е. ln(рубли).

Модели, в которых стоимость определяется в виде логарифма удобно использовать для получения процентных корректировок стоимости, которые затем можно без проблем использовать в методе сравнения продаж.

Процентные корректировки стоимости 1 кв.м. производственно-складской недвижимости Кургана.

Процентные корректировки для метода сравнения продаж. Производственная недвижимость Курган.

У некоторых оценщиков когнитивный диссонанс может вызвать абсолютная величина процентных корректировок: от 20 до 70 %. По выдуманной невесть кем и невесть когда и считающейся самоочевидной теории максимальная суммарная величина корректировок не может превышать 20-30 %. А тут одна только поправка на наличие  офиса +29 %.

Это же ужас. Так нельзя. Куда смотрит милиция. Дайте жалобную книгу.

Как говорится – добро пожаловать в реальный мир.

Статистическая модель рынка аренды производственно-складской недвижимости Кургана.

Статистическая модель рынка аренды производственной недвижимости Кургана.

В данной модели ставка аренды оценивалась напрямую, без перевода в натуральные логарифмы. Следовательно, поправки на наличие или отсутствие какого-либо фактора в методе сравнения продаж могут быть сделаны непосредственно к ставке аренды аналога.