Проведем анализ ситуации на рынке торговой недвижимости, сложившейся в Свердловской области в 1 квартале 2012 года. Источником данных выступают предложения о продаже недвижимости содержащейся в базе данных Уральской Палаты Недвижимости.

Основной особенностью рынка любой коммерческой недвижимости Свердловской области является его деление на два четких сегмента: первый это рынок Екатеринбурга и его ближайших окрестностей, второй — рынок прочих населенных пунктов.

Рынок Екатеринбурга является самостоятельно функционирующей системой со своими  собственными тенденциями и законами. По размерам он значительно крупнее остального регионального рынка, не говоря о рынке отдельных городов. Их дальнейшего рассмотрения данные касающиеся Екатеринбурга были исключены.

Главной особенностью регионального рынка является то, что за исключением особо крупных городов (таких как Н.Тагил или К.Уральский) или городов спутников Екатеринбурга (Березовский, В.Пышма), рынки торговой недвижимости населенных пунктов практически не развиты. По ним встречаются только отдельные единичные предложения или таковые на определенный момент времени отсутствуют вовсе.

Это означает, что прямое определение стоимости, основанное на сопоставлении с аналогами данного населенного пункта, фактически бывает не возможно, и единственным вариантом расчета является привлечение аналогов из других городов области. Очевидно, что такой путь требует выявления общих ценообразующих факторов значимых для рынков недвижимости всех населенных пунктов области.

Рассмотрим основные показатели рынка торговой недвижимости Свердловской области (без Екатеринбурга).

Общие данные о рынке предложений по продаже производственной недвижимости представлены в таблице.

Показатели рынка торговой недвижимости Свердловской области.

Характеристики рынка торговой недвижимости Свердловской области.

На рынке продажи торговой недвижимости области было представлено 113 объектов. Совокупная площадь предложения составила 52 тыс. кв.м., общая стоимость предложенной недвижимости по оценке продавцов составляла 1,3 млрд. руб.

Количество предложений о продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

Проведем анализ распределения основных показателей рынка продажи торговой недвижимости (количество предложений, совокупная площадь предложения, общая стоимость предложения, средняя цена 1 кв.м. недвижимости, стоимость и площадь среднего предложения) в зависимости от удаления объектов от границ Екатеринбурга.

Площадь предложений о продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

На основе представленных данных можно заключить, что предложение по продаже торговой недвижимости распределено по территории области достаточно неоднородно. Можно отметить следующие основные тенденции:

  • Распределение по количеству предложений практически не зависит от расстояния до Екатеринбурга. Пики по количеству предложений приходятся на зоны: от 100 до200 км. (города Нижний Тагил и Каменск Уральский) и от 15 до25 км. (окраина и города спутники Екатеринбурга). Значительное число предложений приходится на зоны: от 35 до60 км., от 60 до80 км, от 80 до100 км. Предложений в прочих зонах очень мало.
  • Совокупная площадь предложения не имеет четко определенных тенденций в зависимости от расстояния до Екатеринбурга. Пик предложения приходится на зону от 100 до200 км., в которой расположены г. Нижний Тагил и Каменск-Уральский. Второй по значимости является зона от 35 до60 км.
  • Совокупная стоимость предложения при удалении от границ Екатеринбурга не имеет четкой тенденции в зависимости от расстояния до Екатеринбурга. Пик предложения приходится на зону от 100 до200 км., в которой расположены г. Нижний Тагил и Каменск-Уральский. Второй по значимости является зона от 15 до25 км., далее – зона от 35 до60 км.

Стоимость предложений о продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

В целом можно заключить, что пиковая активность на рынке торговой недвижимости со стороны предложения была сосредоточена в зонах: от 100 до200 км., от 15 до25 км. и от 35 до60 км. При этом явный максимум активности приходился на зону от 100 до200 км., в которой расположены города Нижний Тагил и Каменск-Уральский.

Распределение активности на рынке продажи торговой недвижимости в Свердловской области.

Какая-либо выраженная тенденция, которая ставила бы среднюю стоимость одного предложения о продаже торговой недвижимости в зависимость от расстояния до Екатеринбурга, отсутствует.  В основном самые дорогие по общей стоимости предложения о продаже производственной недвижимости сосредоточены в двух зонах: от 25 до35 км. и от 100 до200 км. Здесь средняя стоимость одного предложения составляет от 16 до 18 млн. руб. В прочих зонах удаленности средняя стоимость одного предложения заметно меньше и колеблется в пределах от 9 до 13 млн. руб. В зоне от 80 до100 км. средняя стоимость 1 предложения составляет в среднем около 3 млн. руб.

Средняя стоимость предложения по продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

Можно заметить, что выраженной тенденции к распределению средней площади одного предложения в зависимости от расстояния до Екатеринбурга так же нет. Предложения с крупной площадью концентрируются в основном в двух зонах – от 35 до60 км. и от 100 до200 км. Здесь средняя площадь объектов составляет около 700 кв.м. В остальных зонах площадь объектов составляет в среднем 200-400 кв.м.

Средняя площадь предложения по продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

В основном объекты с самой дорогой удельной стоимостью находятся в непосредственной близости от Екатеринбурга на расстоянии до35 км. от его границ. Здесь средняя стоимость 1 кв.м. составляет от 40 до 45 тыс. руб. за кв.м. В прочих зонах эта стоимость колеблется в широких пределах от 20 до 40 тыс. руб. При этом четкая тенденция зависимости средней цены от расстояния до Екатеринбурга не обнаруживается.

Средняя стоимость предложения по продаже торговой недвижимости в Свердловской области.

В то же время на рынке проявляется довольно заметная тенденция к убыванию удельной стоимости торговой недвижимости в зависимости от размеров площади торгового объекта.

Зависимость цены от площади торговой недвижимости.