Сегодня, как и было обещано, попробуем создать статистическую модель рынка сельскохозяйственной земли Свердловской области.

Дата моделирования: конец 1 квартала 2012 года.

Исходные данные: рассмотренные ранее объявления о продаже земель сельскохозяйственного назначения. Количество объектов – 73.

Обработка данных: данные содержащиеся в объявлениях были структурированы и переведены в числовой вид.

На первой стадии были выделены все возможные факторы ценообразования, сведения о которых присутствовали в объявлениях о продаже земельных участков. Это:

  • Дата размещения объявления в базе;
  • Тракт, на котором располагается участок (С.Тагильский, Серовский, Челябинский, Полевской, С.Пышминский, Кольцовский, Московский, Тюменский)[1];
  • Примерное расстояние от земельного участка до границ Екатеринбурга в километрах;
  • Площадь земельного участка, соток;
  • Наличие жилого окружения;
  • Наличие лесной зоны;
  • Наличие водоема;
  • Наличие автомобильного подъезда;
  • Наличие вблизи участка инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение., газоснабжение и т.д.);
  • Объем прав на участок (собственность или аренда);
  • Возможность использования при совершении сделки ипотеки;
  • Возможность торга по цене;
  • Возможность (по мнению продавца) перевода участка в другой тип использования (не С/Х);
  • еще ряд менее значимых характеристик.

Далее эти факторы (кроме количественных) были закодированы по двоичной схеме: есть признак – 1, нет признака – 0.

Метод статистического анализа данных: многомерный регрессионный анализ.

Метод отбора значимых факторов: метод обратного исключения.

Далее даны результаты моделирования.

Статистическая модель рынка продажи сельскохозяйственной земли Свердловской области.

Модель рынка С/Х земли Свердловской области.

Ниже, для любителей, приведены графические характеристики адекватности полученной модели.

Ну а про то, что же все это значит и с чем это едят — расскажем завтра.


[1] Сразу отметим, что средняя стоимость участков расположенных на различных трактах сильно отличается. Предаврительный анализ показал, что в принципе можно выделить три более или менее схожих по средней цене группы: 1 — С.Тагильский, Серовский, Челябинский, 2 — Полевской, С.Пышминский, 3 — Кольцовский, Московский, Тюменский. При этом средняя цена по этим группам возрастает в направлении роста порядкового номера.