Продолжаем. В прошлый раз мы остановились на том, что создали небольшую статистическую модель рынка сельскохозяйственной земли Свердловской области. Сейчас попытаемся проанализировать факторы ценообразования, вошедшие в модель.

Начнем с количественных  и закончим качественными факторами.

Срок экспозиции.

Цена vs. срок экспозиции для сельскохозяйственной земли.

Кто бы мог подумать, но таки да – для сопоставимых земельных участков в среднем срок экспозиции будет длиннее там, где удельная цена участка выше.

При среднем сроке экспозиции в 8 месяцев, снижение стоимости на 40-50 % от среднего уровня дает большую вероятность того, что участок будет продан практически (ну почти) сразу.

Соответственно, повышение цена на 10 % от среднего уровня вероятнее всего приведет  к росту продолжительности срока экспозиции на 1,5-2 месяца.

Расстояние до областного центра.

Цена vs. расстояние до Екатеринбурга для сельскохозяйственной земли.

Рынок сельскохозяйственной земли области – это в основном рынок спекулятивных сделок.

Как видно на графике волна ажиотажных цен начинается на расстоянии примерно100 км. от Екатеринбурга и достигает высоты цунами на его границах, грозя затопить все и вся на своем пути, и особенно покупателей.

Масштаб участка.

Цена vs. площадь участка для сельскохозяйственной земли.

Цены в розницу в два раза выше оптовых цен на землю. Купил большой участок, разделил на части, выставил цену вдвое дороже, ждешь покупателей. Бизнес логика примерно такая.

Качественные факторы ценообразования на рынке сельскохозяйственной земли Свердловской области.

Факторы ценообразования на рынке сельскохозяйственной земли

Местоположение.

Кроме расстояния до границ областного центра можно выделить еще ряд ценообразующих факторов, которые характеризуют местоположение участка.

Во-первых, это направление. Одни направления пользуются большей популярностью, чем другие. Вы спросите, какое влияние может иметь направление на стоимость сельскохозяйственной земли. С точки зрения теории – никакого. Но на практике все оказывается немного сложнее. Можно было бы еще понять когда, например, северные земли стоили дешевле южных. Но в данном случае все они перемешаны.

Во-вторых, это близость к населенному пункту. Земельные участки, расположенные на границах населенных пунктов, в среднем стоят дороже тех которые находятся там, куда Макар телят не гонял.

В-третьих, это наличие водоема. Река, озеро, пруд или ручеек прибавляют к стоимости земли почти 36 %.

Объем прав.

Земля, находящаяся в собственности стоить почти вдвое (на 90 %) дороже арендованной земли (следует учесть, что первая продается в отличие от второй еще и без НДС).

Честность.

Если в объявлении о продаже указано, что «имеется ВОЗМОЖНОСТЬ перевода» сельскохозяйственной земли в другое назначение, то вероятнее всего за эту гипотетическую ВОЗМОЖНОСТЬ предлагается заплатить дополнительно 113 % к стоимости участка.

Приглашение поторговаться.

На рынке сельскохозяйственной земли области как на восточном базаре. Если написано «торг» — значит торг. В этом случае цена предложения по сравнению со средним уровнем завышена хорошо на 70 %. Прекрасная возможность поторговаться.

Выводы.

Как видим на рынке сельскохозяйственной земли Свердловской области (по крайней мере, в его видимой на поверхности части) цены зависят только от чисто спекулятивных факторов, связанных с ожиданием и возможностью перевода земли в другое назначение (в основном индивидуальное жилищное строительство).

Ни производительность, ни состояние участков на их стоимость никак не влияют. В следующей части нашего анализа попробуем показать пропасть между стоимость земли полученной в рамках сравнительного подхода и стоимостью, определенной на основе дохода от сельскохозяйственного использования земли.

В завершение прекрасная иллюстрация к нашему обзору: