Сегодня попытаемся оценить примерный порядок стоимости сельскохозяйственной земли в Свердловской области, который можно получить с использованием доходного подхода.

Оценку проведем на основе метода капитализации чистого приведенного дохода приходящегося на землю.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных (товарных) культур и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенных агротехнических приемов. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Для простоты используем предположение, что на земельном участке выращивается только одна культура – пшеница.

Рассмотрим два варианта производительности земли: средний и максимальный по области.

Площадь участков в целях расчета принимается равной 1 гектару.

Для оценки чистого операционного дохода по выращиванию зерновых культур определим средний уровень рентабельности по выращиванию продукции растениеводства в Уральском регионе.

Рентабельность растениеводства в Уральском регионе.

Рентабельность растениеводства в Уральском регионе

Как видим, рентабельность растениеводства в Уральском регионе довольно непостоянна. За 11 последних лет средний уровень рентабельности составил 3,02 %, а стандартное отклонение этого показателя составило 6,11 %.

Рентабельность растениеводства в Уральском регионе

Можно показать, что гипотеза о нормальности распределения значений рентабельности растениеводства в регионе не отклоняется. Это означает, что в принципе для оценки потенциального дохода от использования земли в будущем можно использовать среднее значение рентабельности за пошедшие периоды. Вероятнее всего средний уровень рентабельности останется без изменений.

Проверка гипотезы о нормальности распределения значений рентабельности растениеводства.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Для оценки урожайности оцениваемых земель, используем данные «Справочника по планированию и экономике сельскохозяйственного производства» (Россельхозиздат, Москва, 1987, авторы: Г.В. Кулик, Н.А. Окунь и др.), а так же данные о средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по Свердловской области.

Нормативная урожайность связана с баллами бонитета следующим соотношением:

где:

Ун – нормативная урожайность культуры;

Бб – баллы бонитета земельного участка;

К – коэффициент содержания в культуре кормовых единиц[1].

Средняя и максимальная кадастровая стоимость участков определена по Постановлению Правительства Свердловской области от 14.02.2007 № 102-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Свердловской области».

Определение баллов бонитета для оцениваемых участков со средней и максимальной производительностью.

Определение баллов бонитета для СХ земли

Далее сделаем оценку и прогноз ценовых показателей.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта.

Динамика средних цен на пшеницу для Свердловской области.

Динамика цен на пшеницу в Свердловской области

В принципе на основе приведенных данных можно заключить, что с среднем на рынке присутствует линейный ценовой тренд, вокруг которого происходит периодическое колебание цен с периодом цикла в пять-шесть лет.

Динамика цен на пшеницу в Свердловской области

Среднегодовой рост цен на пшеницу в рассматриваемом периоде составлял 9,66 %. Предположим, что указанная ценовая динамика сохранится и в будущем.

Ниже приведен расчет стоимости земельных участков.

Коэффициент капитализации определен как сумма ставки по долларовым депозитам сроком на 1 год и ставки инфляции в 2011 году.

Источники информации:

Расчет стоимости земельных участков площадью 1 га. методом капитализации дохода.

Расчет стоимости сельскохозяйственной земли методом капитализации дохода

Сравним теперь цены на сельскохозяйственную землю, наблюдаемые на рынке и очищенные от явных спекулятивных составляющих, и стоимость полученную методом капитализации дохода.

Сравнение стоимости СХ земли в рамках сравнительного и доходного подхода

Сравнение стоимости СХ земли в рамках сравнительного и доходного подхода

Сравнение стоимости СХ земли в рамках сравнительного и доходного подхода

Как видим, ключевое значение для сохранения подобия сходимости результатов двух подходов (сравнительного и доходного) в оценке земли имеет площадь участка и удаленность от Екатеринбурга.

С приближением к Екатеринбургу и с уменьшением площади земельного участка в его стоимости существенным образом возрастает доля спекулятивной составляющей, которая приводит к существенным отклонениям в стоимости между сравнительным и доходным подходом.



[1] Данные из инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения № 10А-сх (срочная) «Сведения о заготовке кормов» (Постановлением Госкомстата России от 26 октября 2001г. № 77 с дополнениями, утвержденными постановлением Росстата от 10.05.2007г. № 36)