На днях пришлось поучаствовать в поучительной дискуссии на тему «Сколько процентов валового дохода составляют среднегодовые потери от простоя коммерческих помещений».

Как обычно мнения разделились. Привожу их в порядке возрастания:

3; 5; 7,5; 8,3; 10; 11; 12; 12,5 и т.д. Максимум, кажется, был что-то около 20 %.

Аргументы, которыми люди пытались обосновать свои цифры, были довольно забавными. Но все они разбивались с первого чиха. Потому что были построены на самых шатких основаниях.

Вот более или менее адекватное рассуждение.

«Известно, что типовой срок аренды коммерческой недвижимости по краткосрочным договорам составляет 11 мес. Следовательно, величину потерь от простоя можно определить как отношение 1 месяца к 12 (т.е.8,3 %), так как вероятно после того как срок договора закончится, собственнику придется искать нового арендатора».

(В скобках заметим, что на основе подобных притянутых за уши умозаключений строится 95 % отчетов по оценке имущества).

Здесь, как говорится, все прекрасно.

Правда если начать задавать самые невинные вопросы (Откуда известно, что типовой срок фактической аренды составляет 11 месяцев? Разве срок экспозиции на рынке составляет 1 месяц? Почему после 11 месяцев собственник вероятнее всего будет искать нового арендатора?) все это великолепие сразу оборачивается сбивчивой пустотой и молчанием.

Чё пристал, откуда, откуда. От верблюда.

Ну, что же, попробуем ввести немного цифр в это царство мистической литературы и мифологии.

Допустим, что мы можем более или менее точно оценить размер трех вещей на рынке:

  • Общий объем имеющихся коммерческих площадей;
  • Объем коммерческих площадей выставленных на рынок аренды.
  • Срок экспозиции на рынке аренды коммерческих объектов.

Скажем с некоторой точностью можно утверждать, что в конце 1 квартала 2012 года основные характеристики рынков коммерческой недвижимости Екатеринбурга имели следующие значения:

  • Торговая недвижимость: совокупная площадь торговых помещений ~ 1200 тыс. кв.м., площадь торговой недвижимости, которая была предложена в аренду ~ 60-70 тыс. кв.м. Средний срок экспозиции помещения – 125 дней.
  • Офисная недвижимость: совокупная площадь офисных помещений ~ 2500 тыс. кв.м., площадь офисной недвижимости, которая была предложена в аренду ~ 250-270 тыс. кв.м. Средний срок экспозиции помещения – 196 дней.

Зададимся вопросом: какова вероятность того, что 1 кв.м. коммерческой недвижимости может оказаться на рынке аренды?

Очевидно, что приближенно эту вероятность можно оценить как:

  • 65 / 1200 = 0,054 или 5,4 % для торговой недвижимости
  • 260 / 2500 = 0,104 или 10,4 % для офисной недвижимости.

Что означает полученная вероятность?

Она означает, что с вероятностью 5,4 % в течение следующих 125 дней имеющееся в нашем распоряжении торговое помещение будет простаивать в ожидании нового арендатора, а с вероятностью 94,6 % наш торговый объект будет сдан в аренду и станет приносить доход.

Оценим величину вероятных среднегодовых потерь от простоя:

  • 1 — (0,054 х 125 / 365 + 0,946 х 1) = 1 – 0,9645 = 0,0355 или 3,55 % для торговых помещений
  • 1 — (0,104 х 196 / 365 + 0,896 х 1) = 1 – 0,9518 = 0,0481 или 4,81 % для офисных помещений

Bingo!