Сегодня  попробуем определить, какую долю занимает в стоимости единого объекта  недвижимости земельный участок. По-научному это, кажется, называется методом выделения. Но для нас хоть горшком назови, лишь бы в печь не поставили.

Итак, ниже даны сведения о подобных объектах, которые по состоянию на середину 2 квартала 2012 года присутствовали на рынке, и для которых была известна и площадь улучшений и площадь земельного участка.

Данные для анализа доли земли в стоимости единого объекта

Можно отметить два факта.

Во-первых, бросается в глаза, что удельная стоимость объекта, приведенная к стоимости 1 сотки земли, зависит от плотности застройки. На следующем графике эта зависимость представлена графически.

Зависимость между стоимостью сотки ЗУ и плотностью застройки ЗУ

Во-вторых, та же самая величина удельной стоимости объекта зависит так же и от размеров земельного участка.

Зависимость между стоимостью сотки ЗУ и площадью ЗУ

Можно построить двухфакторную  модель. Которая связывала бы удельную стоимость объекта, выраженную как общая стоимость, деленная на площадь земли, от плотности застройки и площади участка.

Модель для оценки удельной стоимости ЗУ в составе единого объекта

Как следует из приведенной модели, чистую стоимость незастроенного земельного участка без улучшений, можно определить, если приравнять плотность застройки единого объекта к нулю.

Определим, какова будет стоимость земли при нулевой плотности застройки для выборочных данных, а так же рассчитаем долю земельного участка в стоимости единого объекта.

Расчетные данные приведены в следующей таблице.

Оценка доли земли в стоимости единого объекта недвижимости

Любопытно отметить, что рыночные данные о стоимости земли, предназначенной для промышленной застройки, дают цифры средней стоимости сотки на уровне 800-1000 рублей. В нашем случае эта величина составляет около 45000 руб. за сотку, т.е. почти вдвое меньше.

Далее приведен график, который связывает плотность застройки с долей земли в стоимости единого объекта производственно-складской недвижимости. Зависимость достаточно хорошо описывается степенным трендом, аналитическое выражение которого приведено на графике.

Зависимость между долей земли в стоимости недвижимости и плотностью застройки