Сегодня рассмотрим, как влияют на стоимость 1 сотки земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, различные факторы, которые обычно указываются в объявлениях о продаже.

Перечислим их:

  • Категория земель;
  • Жилое окружение;
  • Наличие лесной зоны;
  • Наличие водоема;
  • Наличие автомобильного подъезда;
  • Наличие электроснабжения;
  • Наличие газоснабжения;
  • Наличие водоснабжения;
  • Наличие канализации;
  • Объем прав на участок;
  • Возможность использования ипотеки;
  • Возможность торга по цене;
  • Срочная продажа.

Ранее мы уже отмечали, что к основным двум факторам, которые влияют на стоимость земли для ИЖС в Свердловской области, следует отнести удаленность от Екатеринбурга и площадь участка. Зависимость цены от этих показателей приведена на следующих графиках.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от расстояния до Екатеринбурга.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от площади участка.

Теперь посмотрим, как на средней стоимости земли отражаются прочие факторы.

Анализ будем проводить, сравнивая средние групповые значения цен для всех возможных характеристик, которые принимают указанные выше факторы.

Источник данных для анализа: база УПН. Период: 2 квартал 2012 года.

Начнем с категории земли. Как видно из следующей таблицы в базе данных присутствуют объявления с шестью категориями (точнее с пятью и одной категорией, в которой продавцы не указывают определенно, к какому именно виду относится участок).

Влияние на цену ЗУ для ИЖС категории земли

Если отбросить экзотические категории (такие как охраняемые территории или земли лесного фонда) основной объем предложения сосредоточен в двух категориях: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. При этом средняя стоимость сотки земель населенных пунктов составляет 779 руб. за кв.м., а С/Х земли 553 руб. за кв.м.

Таким образом, можно заключить, что в среднем при прочих равных условиях земля для ИЖС, относящаяся к категории земель поселений окажется на 41 % дороже земли, относящейся к землям сельскохозяйственного использования.

Предложения, для которых категория земель явно не определена, вероятнее всего в данном случае относятся к землям населенных пунктов, так как средние цены для этих категорий практически идентичны.

Жилое окружение.

Влияние на цену ЗУ для ИЖС жилого окружения

Как видно из приведенной выше таблицы с точки зрения жилого окружения можно выделить три условных кластера, цены внутри которых более или менее совпадают:

  • Первый – это города и коттеджные поселки (средняя цена ~ 960 руб. за кв.м.).
  • Второй – деревни и села (сюда же следует отнести и объявления без указания окружения) (средняя цена ~ 710 руб. за кв.м.).
  • Третий – земли вне населенных пунктов или расположенные в коллективных садах (средняя цена ~ 620 руб. за кв.м.).

Наличие леса.

Влияние на цену ЗУ для ИЖС наличия лесной зоны

Из приведенной выше таблицы следует, что в целом выделить влияние на стоимость земли наличия / отсутствия лесной зоны указанным методом не представляется возможным.

Наличие водоема.

Влияние на цену ЗУ для ИЖС наличия водоема

Наличие водоема если и влияет на стоимость земли, то очень не значительно. По приведенным выше данным можно заключить, что в среднем земли, расположенные у воды стоят на 6-7 % дороже земель, которые находятся на удалении от водоема.

На сегодня все. Скоро продолжим.