Заканчиваем обзор факторов, оказывающих влияние на стоимость земли для ИСЖ в Свердловской области.

Объем прав на земельный участок.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от объема прав на участок.

Цена земли, которая оформлена в собственность продавцов, оказывается в среднем на 52 % выше, чем для земли, находящейся в пользовании на праве аренды.

Справедливости ради нужно отметить, что количество наблюдений, в которых земля арендуется, незначительно (их только 50 из 1439, что составляет 3,5 %). Поэтому к величине полученной разницы цен следует подходить осторожно.

Возможность использования ипотеки.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от возможности использования ипотеки.

По какой-то причине ипотека рассматривается продавцами как небывалое одолжение, сделанное покупателям, из-за чего цена земельных участков, которые можно приобрести в кредит, вырастает аж на 21 %.

Возможность торга по цене.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от возможности торга по цене.

Как следует из приведенной таблицы, когда в объявлениях о продаже указывается возможность торга по цене (в виде фраз «торг», обоснованный торг» и т.д.) средняя цена земли в этом случае ~ на 4 % ниже. Что на самом деле странно, так как обычно на других рынках цена «с торгом» в среднем бывает выше цены «без торга».

Срочная продажа.

Зависимость цены ЗУ для ИЖС от срочности продажи.

Одним из часто встречающихся «мемов» в объявлениях о продаже является так называемая «срочная продажа», которая вроде бы подразумевает, что лицо, выставившее объект на рынок остро нуждается в деньгах и готово пойти на крайние меры, чтобы их получить.

Если следовать логике цифр, вытекающей из аналитической таблицы, это действительно так. В среднем цена земли из объявлений, где имеются фразы «срочно», «срочная продажа» и т.п., на 33 % дешевле обычных предложений о продаже.

Хотя общее число «срочных» объявлений не велико. Их всего 36 из 1439, т.е. около 2,5 %. Так что вполне возможно, что выявленная зависимость это не тенденция, а аберрация.

Ну и чтобы закруглить тему посмотрим, как значения рассмотренных выше факторов связаны между собой. Для этого составим корреляционную таблицу.

Для составления таблицы все качественные признаки были ранжированы по средней стоимости и оцифрованы в соответствии с рангом числами от 1 до максимального количества рангов. Например, для признака «срочная продажа» число рангов будет 2. При этом для наблюдений, имеющих значение фактора «не указано» ранг будет 2. Для наблюдений со значение «да» ранг 1.

Таблица корреляций факторов ценообразования на рынке земли для ИЖС

Как видно из таблицы корреляций существенной связи между признаками не наблюдается. Можно выделить только весьма слабую зависимость между наличием водоснабжения и канализации. По остальным признакам и такой слабой связи не наблюдается.

Что как бы говорит нам о возможности осмотрительного использования полученных корректировок для практических нужд оценки.

Советский плакат 1923 года: «Не ковыряй в носу. Работай».