В рамках всеобщей теории всего продолжаем исследование рынка жилой недвижимости Екатеринбурга.

В прошлый раз мы разобрались со значениями допустимых диапазонов цен на квартиры, расположенные в одном и том же доме.

Как было установлено путем расчетного эксперимента, среднее отклонение цен на однородные сопоставимые квартиры составляет всего на всего 3,95 %. Для почти 50 % наблюдений это значение не превышает 2 %. Вероятность того, что разница в ценах на одинаковые квартиры, расположенные в одном доме, превысит 15 % составляет менее 5 %.

Сегодня посмотрим, какой диапазон цен наблюдается на вторичном рынке жилья для однородных сопоставимых квартир (т.е. имеющих одинаковую планировку, количество комнат и сопоставимую общую площадь), расположенных в соседних домах на одной улице.

Дополнительно исследуем, как будет влиять на диапазон цен увеличение области сопоставления домов.

База для эксперимента та же, что и в прошлый раз.

Исходные данные: база сайта e1.ru по квартирам в Екатеринбурге. Всего представлено 8 625 предложений. Дата анализа: начало сентября 2012 года.

Отбор и анализ будем проводить следующим образом:

  • Задаем количество номеров (ареал), на которое может отстоять от исследуемого дома дом с квартирами аналогами. Например: 5. Это значит, что для дома 50 по ул. Ленина попадают все дома с номерами с номерами с 45 по 55 включительно, исключая сам дом № 50.
  • Из сделанной выборки домов выбираем те, которые имеют схожую планировку с исследуемым домом. Т.е. если дом № 50 хрущевка — в окончательную выборку должны попасть только хрущевки.
  • Начинаем перебор всех квартир дома № 50 на предмет поиска сопоставимых вариантов в домах попавших в выборку. Если это допустим 3-шка площадью 50 кв.м., то в домах выборки мы ищем все квартиры, имеющие 3 комнаты и площадь +/- 10 % от площади анализируемой квартиры.
  • Попарно сопоставляем цены всех квартир, отобранных на предыдущем этапе с ценой анализируемой квартиры. Определяем дельту, как процентную разницу цен пары по формуле: (макс. цена – мин. цена)/ макс. цена * 100.
  • Анализируемая квартира из дальнейшего рассмотрения исключается.
  • Повторяем эксперимент для всех оставшихся квартир и всех домов.

Вот результаты для различного количества номеров, на которое могут отстоять друг от друга дома в выборке:

Характеристики распределений диапазона цен на квартиры при различном ареале исследования.

Мы наблюдаем любопытную картину.

Как можно заметить с увеличением ареала исследования диапазон цен на однородные квартиры практически не меняется.

Если вы сравниваете дома с одинаковой планировкой стоящие прямо по соседству и дома, расположенные на удалении нескольких кварталов в пределах одной улицы, то средняя разница в ценах в них остается почти на одном уровне в интервале от 10 до 12,5 %.

Можно отметить, что характеристики полученных выборок (среднее, медиана) довольно резко в пределах 2 пунктов увеличиваются с увеличением ареала вблизи дома (от одного до 10 номеров). Но затем они остаются практически неизменными вплоть до ареала в 50 номеров одной улицы.

Сопоставив полученные цифры со значением диапазона цен, который обеспечивают внутридомовые факторы (в среднем ~ 4 %), мы можем заключить, что факторы местоположения дают вариацию цен в среднем на уровне от 5 до 8 % к стоимости жилой недвижимости на вторичном рынке. 

Диапазон цен на рынке квартир. Фактор местоположение. Средняя.

Диапазон цен на рынке квартир. Фактор местоположение. Медиана.

Диапазон цен на рынке квартир. Фактор местоположение. СТО.

Ниже приведены графики распределений диапазонов цен (округленных до единицы) для различных ареалов исследования, выраженных в номерах домов, которые попадали в выборку (5, 10, 50). Как видим, форма распределений во всех случаях остается практически одинаковой. При этом 95 % всех наблюдений приходится на диапазоны цен менее 35 – 40 %.

Распределение диапазона цен для ареала 5 номеров домов.

Распределение диапазона цен для ареала 10 номеров домов.

Распределение диапазона цен для ареала 50 номеров домов.

Может возникнуть вопрос: а на кой ляд нам сдались все эти диапазоны. Ну как сказать.

Просто интересно было посмотреть можно ли как-то более или менее разумно обосновать пресловутые допустимые диапазоны отклонений цен аналогов и общие размеры вносимых поправок в сравнительном подходе.

В принципе можно. Теперь будем спать спокойно.