Сегодня посмотрим, как влияет на относительную стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке Екатеринбурга разница в возрасте зданий.

На этот раз источником для анализа послужит база УПН. Дата анализа – начало сентября 2012 года.

Вот здесь (http://aestimator.ru/archives/2012) была выявлена относительная устойчивость  цен на вторичном рынке жилой недвижимости на площади в радиусе 50 номеров домов одной улицы от любого выбранного дома.

Рассмотрим, как будут меняться цены на сопоставимые квартиры в радиусе 50 номеров в зависимости от того когда был построен тот или иной дом.

Алгоритм эксперимента будет следующим:

  1. Задаем количество номеров (ареал), на которое может отстоять от исследуемого дома дом с квартирами аналогами. В нашем случае это 50 домов. Это значит, что для дома 50 по ул. Ленина попадают все дома с номерами с номерами с 1 по 100 включительно, исключая сам дом № 50.
  2. Анализ разницы цен проводим в двух вариантах: для цены всей квартиры и для цены 1 кв.м. общей площади.
  3. Из сделанной выборки домов выбираем те, которые имеют схожую планировку с исследуемым домом. Т.е. если дом № 50 хрущевка — в окончательную выборку для данного дома должны попасть только хрущевки.
  4. Из выборки исключаем все дома, которые имеют одинаковый год постройки с анализируемым домом.
  5. Начинаем последовательный перебор всех квартир дома № 50 на предмет поиска сопоставимых вариантов в домах попавших в выборку. Если это допустим 3-шка площадью 50 кв.м., то в домах выборки мы ищем все квартиры, имеющие 3 комнаты и площадь +/- 10 % от площади анализируемой квартиры.
  6. Попарно сопоставляем года выпуска и цены всех квартир, отобранных на предыдущем этапе с ценой анализируемой квартиры.
  7. Дельту лет определяем как: максимальный год постройки – минимальный год постройки (разница всегда положительна).
  8. Определяем дельту цен, как процентную разницу цен пары по формуле: (цена дома с максимальным годом – цена дома с минимальным годом)/ цена дома с максимальным годом * 100.
  9. Анализируемая квартира из дальнейшего рассмотрения исключается.
  10. Повторяем эксперимент для всех оставшихся квартир и всех домов.

Ниже представлена итоговая таблица проведенного эксперимента.

 Зависимость между ценами на квартиру и годами постройки зданий.

Ниже приведены графики, которые ставят в зависимость разницу в ценах на квартиры с разницей в годах постройки зданий.

Разница в ценах на квартиру vs разница в годах постройки.

Разница в ценах на квартиру vs разница в годах постройки (на 1 год разницы).

Разница в ценах на квартиру vs разница в годах постройки для 1 кв.м. общей площади.

Разница в ценах на квартиру vs разница в годах постройки для 1 кв.м. общей площади (на 1 год разницы).

Сделаем выводы на основе проведенного анализа:

  • Как видим на лицо линейная зависимость между ценами на жилье и разницей в годах постройки зданий.
  • В среднем для двух сопоставимых квартир на каждый год разницы в годах постройки зданий будет приходиться 0,55 % разницы в полной стоимости   или 0,47 % разницы в стоимости 1 кв.м. общей площади. Т.е. если одна квартира расположена доме 1970 года постройки, а вторая в доме 1975 года постройки, то, если квартиры сопоставимы по основным параметрам, стоимость второй квартиры вероятнее всего будет дороже на 2,75 % (или на 2,35 % в расчете на 1 кв.м.).
  • любопытно, что графики зависимости разницы цен от разницы в возрасте пересекают ось ординат в точке, которая находится ниже нуля. Почему это так, расскажем как-нибудь в другой раз.
  • Хотя зависимость очевидна, не все так просто. Внимательное рассмотрение графиков зависимости разницы в ценах от разницы в возрасте показывает, что зависимость развивается не совсем линейно, а скорее ступенчато.
  • На следующем графике с трендом в виде линейной фильтрации по двум точкам это достаточно хорошо видно. Примерно каждые 10 лет разница в ценах достаточно резко вырастает на 5-7 %. 

Ступенчатый характер зависимости.

  • В практических целях оценки как нам кажется лучше использовать зависимость разницы в ценах для 5-ти летних интервалов лет постройки. Иначе говоря, введение данной поправки будет приемлемым, если разница в возрасте между домами не менее 5 лет. Величина поправки при этом составит 2,75 % для каждых 5 полных лет разницы.
Как-то так.