Сегодня проанализируем, как влияет на стоимость (цену 1 кв. м.) квартир на вторичном рынке Екатеринбурга разница в общей площади сопоставимых квартир.

Вроде бы самый простой вопрос, а стоит копнуть поглубже, как внезапно оказывается, что никто до нас подобным вопросом как бы и не задавался, а если и задавался то держит свои результаты в глубоком секрете, хотя казалось бы чего скрывать.

Уж на что рынок квартир благодатная почва для разного рода исследований, а вот что-то нет никаких исследований, и пока не предвидится.

Это если, конечно, не считать бодрые рапорты штатных аналитиков о неминуемом плановом повышении цен на все квартиры на … (подставить нужную цифру) % к концу года.

Приступим.

Исходные данные для анализа: базы сайтов e1.ru и upn.ru по квартирам вторичного рынка Екатеринбурга.

Дата анализа: начало сентября 2012 года.

Методика анализа предполагает многократное последовательное выполнение парного анализа продаж, когда из всего множества предложений выбираются сопоставимые по основным параметрам квартиры и попарно сравниваются по цене и по выбранному признаку.

Сегодня этот признак: общая площадь квартиры.

Отбор и анализ будем проводить следующим образом:

  • Выбираем в отдельную группу все квартиры, расположенные в одном доме, имеющие одинаковое число комнат, с сопоставимой общей площадью (в нашем случае площадь не должна отличаться больше чем на 20 %).
  • Попарно сопоставляем цены всех квартир, отобранных на этапе 1. Определяем дельту для цены и для площади:
  • Дельта для площади определяется как отношение абсолютной взятой по модулю разницы площадей к максимальной из площадей пары;
  • Дельта по цене (стоимости) определяется как отношение абсолютной взятой по модулю разницы цен (стоимостей) к цене (стоимости) квартиры с максимальной площадью.
  • Повторяем эксперимент для следующего дома или для квартир со следующим количеством комнат.
  • После перебора всех сопоставимых вариантов определяем среднее значение относительной разницы цен (стоимости) для выбранного значения отклонения в площади (округленное до ближайшей единицы).

Ниже приведена таблица с итогами расчетов. 

Зависимость дельты цен от дельты общей площади

Рассмотрим полученные результаты.

Зависимость разницы в стоимости квартиры от разницы общей площади (УПН)

Как видим, по данным УПН для всех типов квартир на вторичном рынке наблюдается прямая зависимость между изменением стоимости квартир и разницей площадей. В среднем увеличение общей площади на 1 % дает прирост стоимости квартиры на 0,7154 %.

Зависимость разницы в цене квартиры от разницы общей площади (УПН)

Для цены 1 кв.м. общей площади ситуация естественно другая. Здесь 1 % разницы в площади дает снижение цены в среднем на 0,3696 %.

Любопытно, что практически идентичные результаты можно наблюдать, если аналогичный анализ провести на основе данных базы сайта E1.ru.

Зависимость разницы в цене квартиры от разницы общей площади (E1)

Как видим, в среднем рост площади на 1 % дает рост стоимости квартиры в среднем на 0,7026 %. При этом средняя цена 1 кв. м. общей площади снижается на 0,376 %.

Ниже приведены графики, на которых результаты анализа двух баз данных сведены вместе.

Зависимость разницы в стоимости квартиры от разницы общей площади (сводка)

Зависимость разницы в цене квартиры от разницы общей площади (сводка)

В целом можно заключить следующее:

  • Для рынка вторичной недвижимости Екатеринбурга характерно устойчивое соотношение, которое связывает цену (стоимость) сопоставимых квартир с их площадью.
  • В среднем 1 %-ая разница в общей площади приводит к росту стоимости квартиры на 0,7090 % и к падению средней цены 1 кв. м. общей площади квартиры на 0,3728 %.
  • Хотя линейный характер зависимости стоимости квартиры разницы в стоимости квартир от разницы в площади вполне очевиден, можно отметить, что сама зависимость развивается скорее ступенчато, чем линейно. Ниже на графике приведен контур этих ступеней. Как видим, для разницы в площади менее 4 % разница в стоимости квартир практически не ощущается. Затем она достаточно резко возрастает до 2 % стоимости, каковое отличие сохраняется без изменений для разницы в площадях квартир от 4 до 6 %. Затем снова следует подъем стоимости и т.д. Всего можно насчитать 5 ступеней. Это в целом означает, что незначительная разница в площади квартир в определенных случаях не воспринимается рынком как значимая. Для цены 1 кв. м. общей площади подобной ступенчатой динамики не наблюдается.
Ступенчатый характер зависимости разницы в стоимости квартиры от разницы общей площади (сводка)