1

Продолжаем изучать рынок квартир и факторы ценообразования, действующие на нем.

Сегодня на повестке дня анализ влияния на цену предложения квартиры такого характерного признака как «ремонт».

Источник для анализа: база данных по квартирам вторичного рынка УПН на сентябрь 2012 года.

Как обычно мы будем сопоставлять цены всех  сопоставимых квартир на рынке, которые расположены в одном доме и отличаются, по сути, только одним (исследуемым) признаком. Более подробно методика анализа описана здесь.

Для особо одаренных личностей, из числа тех которые все наперед знают и имеют скептическое выражение лица, специально подчеркиваем, что мы не были в каждой квартире, выставленной на продажу, и не проверяли, действительно ли там сделан ремонт и какой именно, или владельцы водят нас за нос, и никакого ремонта там нет.

Нам все равно правду говорят продавцы или врут напропалую. Нам интересно только как информация, указанная в объявлении о продаже, влияет на цену квартиры.

Мы исходим из того, что если у человека есть двадцать слов, чтобы показать товар лицом, он, скорее всего, будет использовать их рационально, а не станет врать как барон Мюнхгаузен.

После краткого вступления – к делу.

Самого «ремонта» в базе УПН имеется четыре вида:

  • Капитальный;
  • Косметический;
  • Требуется;
  • О виде ремонта в объявлении умалчивается. Есть он или его нет – в этом случае мы не знаем. Вероятнее всего, что его нет, но он как бы и не требуется.

Ниже приведены результаты по парного сравнения сопоставимых квартир с указанными видами ремонта.

Kv-Remont-1

 

Kv-Remont-2

Kv-Remont-3

Что можно сказать глядя на эти таблицы?

  • Диапазон влияния типа ремонта на стоимость квартиры находится в достаточно узком интервале ~ от -3 до + 3 %.
  • Что при средней стоимости квадратного метра на уровне 68 тыс. руб. даст максимальную цену капитального ремонта совершенно «убитой» квартиры по оценке продавца на уровне ~ 2000 руб. за кв. м. (или ~ 3 %).
  • Наиболее вероятная цена капитального ремонта по оценке продавца для «убитой» квартиры составляет около 1750 руб. за кв. м. (или ~ 2,58 %).
  • Наиболее вероятная цена капитального ремонта по оценке продавца для квартиры находящейся в более или менее нормальном состоянии квартиры составляет около 1000 руб. за кв. м. (или ~ 1,46 %).
  • Косметический ремонт практически не оказывает какого-либо заметного влияния на стоимость квартиры, находящейся в нормальном состоянии.
  • Однако, для «убитой» квартиры цена косметического ремонта составит уже ~ 700 руб. за кв. м. (или около 1,1 %).

3