2

Продолжим наши изыскания.

Сегодня коснемся рынка не застроенных земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в черте Екатеринбурга.

Источник данных для анализа: база данных УПН.

Период проведения анализа: конец 4 квартала 2012 года.

Общие сведения о земельных участках, выставленных на продажу в г. Екатеринбурге приведены в следующей таблице.

Основные показатели рынка земельных участков производственно-складского назначения Екатеринбурга.

Характеристики рынка производственной земли в Екатеринбурге

Как видим, количество предложений невелико. На рынке имелись сведения всего о 35 земельных участках, которые можно отнести к землям населенных пунктов и которые имеют производственно-складское назначение.

Совокупная площадь предложения составляла 15 227 соток. Совокупная стоимость предложения составляла почти 943 млн. руб.

Рассмотрим распределение предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

Распределение количества участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

Как видим с точки зрения количества предложений, лидирует четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 63 % совокупного предложения. В центре города предложения земельных участков производственно-складского назначения отсутствуют  В первом и втором ценовых поясах предоставлено по четыре предложения земельных участков на продажу. В третьем ценовом поясе – пять участков.

Распределение площади участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

По площади предложения как и в предыдущем случае лидирует четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 80 % от совокупного предложения. В первом ценовом поясе доля совокупного предложения не превышает 1 %. Во втором и третьем ценовых поясах сосредоточено соответственно 11 и 9 % от общей площади предложения земельных участков производственно-складского назначения.

Распределение стоимости участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

По стоимости предложения так же лидером является четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 73 % от стоимости всех земельных участков, выставленных на рынок. Доля первого ценового пояса ~ 1 %, второго – около 15 %, третьего – около 11 %.

Распределение активности на рынке участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

В целом можно заключить  что по мере удаления от центральных районов города активность на рынке предложения земельных участков производственно-складского назначения возрастает. Если в центральной части города и в первом ценовом поясе доля предложения как по числу, таки по площади и стоимости предложения минимальна, то уже для второго-третьего ценового пояса эта величина возрастает до 10-15 %, а доля четвертого ценового пояса в совокупном предложении и вовсе достигает 65-80 %.

Указанное распределение предложения земельных участков производственно-складского назначения в целом отвечает распределению свободных не застроенных территорий в черте города, тем более с таким назначением как производственно-складское. Понятно, что чем ближе к границам города тем больше становится как свободных не застроенных территорий, и тем больше появляется возможностей для выставления их на рынок.

Рассмотрим далее изменение средней цены земли производственно-складского назначения в зависимости от некоторых факторов.

Изменение средней цены участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

В первую очередь следует отметить, что с удалением от центра города стоимость сотки земли достаточно резко падает.

Если в центральных районах города (в первом ценовом поясе) ее цена в среднем составляет ~ 250 000 руб. за сотку, то во втором и третьем ценовых поясах эта величина снижается до ~ 75 000 – 80 000 рублей за сотку, а в четвертом ценовом поясе и вовсе опускается до ~ 57 000 рублей за сотку.

Здесь правда следует отметить, что ограниченное предложение земли в Екатеринбурга, и особенно в центральной части города, не позволяет однозначно судить о влиянии того или иного фактора на удельную стоимость земли.

Зависимость между ценой и площадью участков в Екатеринбурге.

Так можно с высокой степенью вероятности утверждать, что относительно высокая средняя стоимость сотки в первом ценовом поясе во многом определяется не только близостью к центру города, но еще и очень малыми средними размерами участков.

На графике видно, что в принципе значительная часть дисперсии цен определяется кроме прочего еще и масштабами участков: чем меньше участок, тем выше будет его удельная стоимость.

Далее рассмотрим как изменяются средние размеры площади и стоимости участков, выставленных на рынок, в зависимости от местоположения в Екатеринбурге.

Изменение средней площади предложения по ценовым поясам Екатеринбурга.

Как видим, средняя площадь одного участка имеет достаточно выраженную тенденцию к росту по мере удаления от центра города. В первом ценовом поясе средний размер предложения земли на продажу составляет всего около 9 соток. Во втором и третьем ценовых поясах эта величина поднимается уже до 280-430 соток. В четвертом ценовом поясе средняя площадь предложения составляет уже 548 соток. В среднем по городу средняя площадь предложения земли на продажу составляет 435 соток. Медианное значение данного показателя находится на уровне 188,5 соток.

Изменение средней стоимости предложения по ценовым поясам Екатеринбурга.

Средняя стоимость участков, выставленных на продажу, для второго-четвертого пояса примерно одинакова и находится в диапазоне от 20 до 35 млн. рублей за участок. В первом ценовом поясе эта величина находится на уровне 2,3 млн. руб.

1