5

Для тех, кто понимает, публикуем архивный     материал, связанный с анализом ситуации на рынке земель производственно-складского назначения в Екатеринбурге в начале 2010 года.

Источник данных: база данных УПН за январь 2010 года.

Основная таблица с данными приведена ниже.

Основные показатели рынка земельных участков производственно-складского назначения Екатеринбурга.

Основные характеристики рынка земли производственно-складского назначения Екатеринбург.

На дату оценки на рынке имелись сведения о 47 земельных участках, расположенных в г. Екатеринбурге, которые можно отнести к землям населенных пунктов и которые имеют (по крайней мере, по данным самих продавцов) производственно-складское назначение.

Совокупная площадь предложения составляла 39 040 соток. Совокупная стоимость предложения составляла почти 2 506 млн. руб.

Рассмотрим распределение предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

Распределение количества предложений земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

Как видим с точки зрения количества предложений, лидирует четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится более 55 % совокупного предложения. Здесь следует отметить, что в основном предложения в этом ценовом поясе сосредоточены на окраине жилого района ЖБИ (и собственно Екатеринбурга) на границе с городом Березовский. Точно определить принадлежность указанных участков к конкретному ценовому поясу не представляется возможным. Мы отнесли их к четвертому ценовому поясу, т.к. к этому подвигает относительная удаленность от жилых районов и расположение на границе города.

В центре города предложения земельных участков производственно-складского назначения отсутствуют.

В первом, втором и третьем ценовых поясах доли количественного предложения примерно равны и составляют 15-17 %.

Распределение площади предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

По площади предложения с большим преобладанием лидирует четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится более 83 % от совокупного предложения. В первом и втором ценовых поясах доля совокупного предложения не превышает 2 %. В третьем ценовом поясе сосредоточено 13 % от общей площади предложения земельных участков производственно-складского назначения.

Распределение стоимости предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

По стоимости предложения так же лидером является четвертый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 53 % от стоимости всех земельных участков, выставленных на рынок. Здесь разрыв не столь велик. На долю третьего пояса приходится 31 %. Первый пояс занимает 10 %, в второй 6 % от совокупного предложения.

Распределение активности предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

В целом можно заключить  что по мере удаления от центральных районов города активность на рынке предложения земельных участков производственно-складского назначения возрастает. Если в центральной части города, в первом и втором ценовом поясе доля предложения как по числу, таки по площади и стоимости предложения минимальна, то уже для третьего ценового пояса эта величина существенно возрастает, достигая максимума на границах города.

Указанное распределение предложения земельных участков производственно-складского назначения в целом отвечает распределению свободных не застроенных территорий в черте города, тем более с таким назначением как производственно-складское. Понятно, что чем ближе к границам города тем больше становится как свободных не застроенных территорий, и тем больше появляется возможностей для выставления их на рынок.

Рассмотрим далее изменение средней цены земли производственно-складского назначения в зависимости от ряда факторов.

Изменение цен предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

В первую очередь следует отметить, что с удалением от центра города стоимость сотки земли линейно падает. Если в центральных районах города (в первом ценовом поясе) ее цена в среднем составляет ~ 300 000 руб. за сотку, то во втором поясе эта величина снижается до ~ 200 000 руб., в третьем уже около 150 000  руб., а в четвертом менее 50 000 руб. за сотку.

Изменение цен земельных участков в зависимости от площади предложения.

При этом следует отметить, что заметное влияние на стоимость оказывает еще и фактор масштаба. Чем больше площадь, тем меньшей оказывается удельная стоимость. Правда, по странному стечению обстоятельств, объем и площадь предложения возрастают от центра к границам города, так что сказать, что в данном случае первично – местоположение или масштаб – мы не можем. Очевидно только, что влияние оказывают оба фактора.

Далее рассмотрим как изменяются средние размеры площади и стоимости участков, выставленных на рынок, в зависимости от местоположения в Екатеринбурге.

Изменение среднего размера одного предложения по площади земельных участков.

Как видим, средняя площадь одного участка имеет достаточно выраженную тенденцию к росту по мере удаления от центра города. В первом ценовом поясе средний размер предложения земли на продажу составляет всего около 95 соток. Во втором ценовом поясе эта величина поднимается уже до 132 соток. В третьем поясе она составляет 713 соток. А в четвертом уже 1450 соток.

Изменение среднего размера одного предложения по стоимости земельных участков.

Средняя стоимость участков, выставленных на продажу, для первого и второго пояса примерно одинакова и находится на уровне ~ 30 млн. рублей за участок. В третьем ценовом поясе эта величина достигает 109 млн. руб. В четвертом ценовом поясе опускается до 51 млн. руб.

 Изменение среднего срока экспозиции в зависимости от ценового пояса.

Средний срок экспозиции земельных участков производственно-складского назначения в Екатеринбурге составляет 230 дней. Можно отметить тенденцию к снижению среднего срока экспозиции при удалении от центральных районов Екатеринбурга к его окраинам. В среднем с каждым ценовым поясом продолжительность продажи падает на 25 дней.

8