2

Сегодня рассмотрим данные рынка продажи незастроенных земельных участков коммерческого (торгового, административно-офисного, спортивного и иного) назначения в Екатеринбурге.

Источник данных для анализа: база данных УПН, данные журнала «Недвижимость» и газеты «Есть вариант».

Период проведения анализа: конец 4 квартала 2009 года.

Общие сведения о земельных участках коммерческого назначения, выставленных на продажу в г. Екатеринбурге приведены в следующей таблице.

Основные показатели рынка земельных участков коммерческого назначения Екатеринбурга.

Основные характеристики рынка земли коммерческого назначения.

Следует заметить, что подавляющее большинство (98 %) выставленных на продажу участков предполагают передачу прав аренды на землю в ходе сделки. Это обстоятельство следует иметь в виду при рассмотрении результатов анализа.

На дату анализа на рынке имелись сведения о 38 земельных участках, расположенных в г. Екатеринбурге, которые можно отнести к землям населенных пунктов и которые имеют коммерческое назначение.

Совокупная площадь предложения составляла 2 396 соток. Совокупная стоимость предложения составляла почти 1 709 млн. руб.

Рассмотрим распределение предложения земельных участков по ценовым поясам Екатеринбурга.

Распределение количества предложений ЗУ по ценовым поясам Екатеринбурга

Как видим с точки зрения количества предложений, лидирует первый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 55 % совокупного предложения. В остальных ценовых поясах доля предложения колеблется от 3 (в 4-ом поясе) до 18 % (в 3-ем поясе).

Распределение площади предложений ЗУ по ценовым поясам Екатеринбурга

По площади предложения с большим преобладанием лидирует первый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 62 % от совокупного предложения.

Распределение стоимости предложений ЗУ по ценовым поясам Екатеринбурга

По стоимости предложения так же лидером является первый ценовой пояс, на долю которого приходится почти 64 % от стоимости всех земельных участков, выставленных на рынок. Доля центрального пояса ~ 1 %, второго – около 11 %, третьего – около 20 %, четвертого – около 4 %.

Распределение активности предложений ЗУ по ценовым поясам Екатеринбурга

В целом можно заключить, что пик активности на рынке предложения земельных участков коммерческого назначения приходится на первый ценовой пояс, где сосредоточено около 60 % всего предложения.

Рассмотрим далее изменение средней цены земли коммерческого назначения в зависимости от ряда факторов.

Распределение цен предложений ЗУ по ценовым поясам Екатеринбурга

В первую очередь следует отметить, что с удалением от центра города стоимость сотки земли снижается в соответствии с линейным законом.

В центральной части города средняя цена сотки составляет около 1 100 тыс. руб. Далее с каждым поясом стоимость земли в среднем снижается на 85 тыс. руб. за сотку, достигая в 3 и 4 ценовых поясах уровня ~ в 700 тыс. руб. за сотку.

Следует отметить, что относительно ограниченное предложение земли в Екатеринбурга, и особенно в центральной части города, не позволяет однозначно судить о прямом влиянии того или иного фактора на удельную стоимость земли.

Кроме местоположения на стоимость земли большое влияние оказывает и размер земельных участков. Как видно на приведенном выше графике, с ростом средней площади участка его средняя удельная стоимость падает по линейному закону. В среднем с ростом площади на 10 соток стоимость сотки снижается ~ на 52 тыс. руб.

Изменение цен в зависимости площади ЗУ.

Далее рассмотрим как изменяются средние размеры площади и стоимости участков, выставленных на рынок, в зависимости от местоположения в Екатеринбурге.

Изменение средней площади участка коммерческого назначения в зависимости от ценового пояса.

Как видим, средняя площадь одного участка имеет достаточно выраженную тенденцию к росту по мере удаления от центра города. В первом ценовом поясе средний размер предложения земли на продажу составляет всего около 35 соток. Далее с каждым поясом эта величина возрастает на 13 соток, достигая к окраинам города величины почти в 100 соток.

Изменение средней стоимости участка коммерческого назначения в зависимости от ценового пояса.

Средняя стоимость участков, выставленных на продажу, так же имеет достаточно выраженную тенденцию к росту в направлении от центра к окраинам города.

Рассмотрим далее некоторые ценообразующие факторы, которые оказывают влияние на стоимость земельных участков коммерческого назначения.

Цена земли и тип использования.

Как показывает анализ из числа всех предложений земельных участков коммерческого назначения можно выделить три основных типа предполагаемого (разрешенного) использования земельного участка: торговое (строительство торговых и торгово-развлекательных центров, магазинов и т.д.), административно-офисное (строительство деловых и бизнес центров, административных зданий и т.д.) и прочее (строительство автосалонов, спортивных объектов, объектов бытового обслуживания и т.д.).

Выше приведен график, на котором прослеживается четкая зависимость между средней удельной стоимостью земли и видом использования в рамках общего коммерческого назначения участка. Наиболее дорогим оказывается торговое использование, наиболее дешевым – прочее.

Цена земли и наличие разрешений на строительство нового объекта.

Кроме того, как показывает проведенный анализ цена земельного участка имеет свойство резко вырастать при наличии разрешения на строительство нового объекта недвижимости на этом участке. На приведенном выше графике явно прослеживается зависимость между ценой и наличием разрешения на строительство.

3