1

В прошлом году мы уже оценивали величину потенциального среднегодового простоя на рынках торговой и офисной недвижимости Екатеринбурга (http://aestimator.ru/archives/1676).

Сегодня актуализируем тему, немного изменив методику расчета.

Нам надо оценить величину следующих характеристик рынка:

  • Общий объем имеющихся в наличии коммерческих площадей;
  • Общий объем коммерческих площадей, сданных в аренду;
  • Объем коммерческих площадей выставленных на рынок аренды.
  • Срок экспозиции на рынке аренды коммерческих объектов.

Торговая недвижимость.

По некоторым оценкам (данным, например, здесь: http://www.ekburg.ru/news/10/41659-ekaterinburg-sravnyalsya-s-evropeyskimi-gorodami-po-obespechennosti-torgovymi-ploshchadyami/) на начало 2013 года на рынке Екатеринбурга присутствовали торговые площади общим размером ~ 1 550 тыс. кв. м.

Сколько из них сдано в аренду?

Попробуем оценить эту величину по соотношению объемов предложения на рынке продажи (http://aestimator.ru/archives/2304) и аренды (http://aestimator.ru/archives/2318) торговой недвижимости.

Если на первом рынке находилось ~ 101 тыс. кв. м., а на втором ~ 39 тыс. кв. м., то долю арендованных площадей в общем объеме торговой недвижимости можно оценить на уровне 27,8 %. Это дает нам ~ 431 тыс. кв. м. торговых площадей, сданных в аренду.

На рынке аренды по данным базы УПН на начало 2 квартал 2013 года находилось ~ 39 тыс. кв. м. торговой недвижимости.

Очевидно так же, что рынок аренды больше, чем его видимая часть. Насколько больше – вопрос для пифий и прорицателей.

Чтобы не удаляться в мистические дебри будем считать, что приведенная выше цифра верна.

Итак, очень грубо и неточно оценим единовременный объем рынка аренды торговой недвижимости Екатеринбурга на уровне 39 тыс. кв. м.

Со сроком экспозиции сложнее. Никаких достоверных сведений на этот счет нет. УПН в прошлом году прекратило показывать сроки выставления объявлений. Остальные мультилистинговые системы эту информацию или не публикуют, или делают это коряво.

По нашим данным в середине 2012 года эта величина была на уровне ~ 125 дней. Будем считать, что с тех пор она почти не изменилась.

Считаем:

  • Вероятность того, что, начиная с сегодняшнего дня, в течение следующих 125 дней торговый объект будет простаивать в поисках нового арендатора: 39 / 431 = 0,0905. Учтем, что после 125 дней простоя объект найдет нового арендатора. После этого каждый новый день с вероятностью 0,0905 объект снова может оказаться без арендатора.
  • Вероятность того, что сегодня объект будет сдан в аренду и станет использоваться по назначению: 1 – 0,0905 = 0,9095. Далее каждый следующий день объект будет оставаться в аренде с вероятностью 0,9095.

Это дает коэффициент среднегодового простоя для торговых помещений на уровне 8,073 %.

Офисная недвижимость.

С количественной оценкой общего наличия офисных помещений в Екатеринбурге, к сожалению, полный швах. Поискав информацию в интернетах на 2012-2013 год и не найдя ровным счетом ничего путного мы плюнули на это дело, потому как в стране дураков все перековеркано и переврано на пять раз, так что и концов не найти. Зачем это делается? Видимо таким своеобразным методом привлекаются в город частные инвестиции. Ну, типа, глупые инвесторы запутаются в потоке лжи и … и… запутанные купят офис.

Ну да ладно.

Вроде бы как по итогам 2008 года к офисным помещениям Екатеринбурга можно было отнести ~ 2400 тыс. кв.м. (http://www.nus-ural.ru/archive/2008/4/163/101/).

С 2008 года было якобы построено «качественных» офисных площадей  ~ 690 тыс. кв. м. (http://www.irn.ru/articles/34539.html).

Встает вопрос, а сколько же за это время было построено «некачественных» (видно, что на рынке недвижимости Екатеринбурга люди любят свою работу, поэтому придумали деление на «качественные» и «некачественные» объекты, что само по себе тянет на дарвиновскую премию, это ведь покупателям какая замануха: «не хотите ли приобресть у нас НЕКАЧЕСТВЕННОЕ помещение, ась?») офисов?

Косвенно, по объему введенной жилой площади (~ 3 828 тыс. кв. м. за 2009-2012 годы, http://ru.wikipedia.org/wiki/Строительство в Екатеринбурге), можно предположить, что объем офисных площадей составит от указанной цифры где-то 8-ю часть, т.е. ~ 480 тыс. кв. м.

Итого значит, на начало 2013 года совокупный объем рынка офисных помещений Екатеринбурга можно оценить в 3 570 тыс. кв.м.

Далее считаем по описанному для торговых помещений алгоритму.

Доля арендованных офисов на рынке: 116 148 / (116148 + 277 398) = 29,51 %

Оценка общего объема рынка арендованных площадей: 3 570 х 29,51 % = 1 054 тыс. кв.м.

Вероятность попадания офисного объекта на рынок аренды в течение срока экспозиции: 116 / 1054 = 11,01 %

Итоговая оценка коэффициента среднегодового простоя: 10,87 %.

P.S. Возникает дискуссионный вопрос: следует ли считать вероятность попадания объекта на рынок аренды как отношение текущего объема рынка арендованной недвижимости ко всему объему данного вида недвижимости, либо только к доле рынка, которая сдана в аренду. В прошлый раз мы считали вероятность на основе первого отношения. Сегодня на основе второго. Мы пока склоняемся ко второму варианту. Почему – отдельный вопрос. Собственно именно поэтому цифры сейчас получились более чем вдвое выше, чем в прошлом году.

2