2

Сегодня займемся неблагодарным делом и посмотрим, как влияет на цену и стоимость торгово-офисной недвижимости в Екатеринбурге такой фактор как площадь.

Исходные данные для анализа: данные Уральской палаты недвижимости по торгово-офисной недвижимости Екатеринбурга. Дата анализа: апрель 2012 года.

Методика анализа озвучивалась ранее для случая квартир (http://aestimator.ru/archives/2040). Она предполагает выполнение многократного последовательного парного анализа продаж, когда из всего множества предложений выбираются сопоставимые по основным параметрам квартиры и попарно сравниваются по цене и по выбранному признаку.

Сегодня этот признак: общая площадь торгового или офисного помещения.

Отбор и анализ будем проводить следующим образом:

  • Выбираем в отдельную группу все офисы и торговые помещения, расположенные по одному адресу.
  • Попарно сопоставляем цены всех объектов, отобранных на этапе 1. Определяем дельту для цены и для площади:
  • Дельта для площади определяется как отношение абсолютной взятой по модулю разницы площадей к максимальной из площадей пары;
  • Дельта по цене (стоимости) определяется как отношение абсолютной взятой по модулю разницы цен (стоимостей) к цене (стоимости) квартиры с максимальной площадью.
  • Повторяем эксперимент для следующего адреса.
  • После перебора всех сопоставимых вариантов определяем среднее значение относительной разницы цен (стоимости) для выбранного значения отклонения в площади (округленное до ближайшей единицы).

Ниже приведена таблица с итогами расчетов.

 1

Итак, что мы видим.

1

Зависимость между ценой и площадью торгово-офисной недвижимости имеет не линейный вид, который лучше всего описывается квадратичным уравнением и одним из хвостов параболы на графике. Отклонение в площади объектов менее 25-30 % на цену практически никакого влияния не оказывает. Максимальное влияние площади на цену не превышает 20 %. При этом разница в площади может достигать 90 и более %.

Влияние площади на стоимость офисов имеет, при общем линейном направлении зависимости, заметный ступенчатый характер на небольших интервалах.

 

Скажем на следующем графике видно, что отклонения площади на 5 и 10 % практически никак не сказываются на изменении стоимости помещения. Это же касается интервалов от 25 до 30 %, и от 45 до 50 %.

2

Заметно, что изменения в стоимости для всех пар имеющих отличие по площади вида 5-10, 15-20 и т.д. в среднем меньше, чем для пар вида 10-15, 20-25 и т.д. В целом это говорит о том, что рынок не воспринимает незначительные различия в площади магазинов и офисов как значимые для стоимости. Пределом различения можно обозначить ~ 10 % отличия в площади торгово-офисной недвижимости.

3

4