1

Поступило предложение сделать небольшой обзорный анализ по земельным торгам, проведенным администрацией Екатеринбурга. Делаем.

В результате тщательных поисков нами были обнаружены сведения о ценах по 59-ти состоявшимся торгам за период с 2010 по 2013 г. Из рассмотрения были исключены участки с назначением под индивидуальное жилищное строительство, т.к. они не очень интересны.

Сами поиски информации заслуживают отдельного рассказа, потому что официальные сведения по этому вопросу администрацией города не публикуются. Видимо в силу большой секретности.

Здесь (в файле excel) находятся данные по состоявшимся торгам: Данные по торгам Екатеринбург 2010-2013. Кому чего надо может сам поковыряться в цифрах и сделать свои выводы. А мы пока набросаем общую картину с высоты птичьего полета.

Итак, всего было проанализировано 59 состоявшихся аукциона по продаже прав аренды земли для коммерческой застройки за период с начала 2010 по август 2013 года.

В первую очередь следует отметить резкий рост итоговых цен на торгах за рассматриваемый период. Если в 2010 году средняя цена земли по итогам торгов составляла около 580 руб. за кв. м., то в 2013 году эта величина выросла до 4 150 руб.

Динамика средней цены на торгах в Екатеринбурге

При этом в течение 2010-2012 годов общая площадь земельных участков, по которым торги состоялись, имела тенденцию к росту. На 2012 год приходится максимум от доли состоявшихся торгов по всему периоду.

В 1 полугодии 2013 года объемы торгов несколько сократились, но это вызвано вероятнее всего изменением законодательства, по которому право вести торги по не распределенным землям  переходит от администраций муниципалитетов к областным властям.

Структура земельных торгов в Екатеринбурге по годам.

В течение рассматриваемого периода серьезным образом изменилась структура проведенных торгов.

Если в 2010 году максимум  площади приходился на земли под комплексную застройку территории, то с течением времени почти вдвое выросла доля земель для высотного жилищного строительства, земель для коммерческого строительства и земель для производственно-складских целей.

Структура по назначению земли на земельных торгах в Екатеринбурге.

На проведенных торгах наблюдалась устойчивая зависимость цен от местоположения участка: с удалением от центра города по направлению к окраинам цена земли по итогам торгов снижалась.

Так средняя цена земли в центральном поясе составила более 18 тыс. руб. за кв. м. В первом и втором поясах эта величина находилась уже на уровне 4500 – 4800 руб. В третьем ценовом поясе средняя  цена опускалась до уровня 1600 руб. На окраинах Екатеринбурга ее значение составляло уже только 630 рублей.

Динамика средней цены на земельных торгах Екатеринбурга в 2010-2013 годах

Следует отметить, что в противоположность цене объем состоявшихся торгов по площади рос в направлении от центра к окраинам. В центре доля торгов составляла менее 1 %. На третий и четвертый пояса приходилось в совокупности почти 85 % всего объема.

5

На следующем графике приведено распределение цен по условным группам целевого назначения земельного участка.

Цены торгов по целевому назначению на земельных торгах Екатеринбурга

Как видим, максимум цен наблюдался по группе высотное жилье. Здесь средняя цена земли составляла около 4 300 руб. за кв. м. Земли коммерческого назначения торговались по средней цене 3 060 руб. Земли для комплексного освоения для целей ИСЖ продавались по 750 руб. Земли для промышленно-складской застройки по 480 руб. за кв. м.

При этом наибольший объем торгов по назначению участков приходился на земли для комплексного освоения для целей ИСЖ и для высотной застройки.

Структура торгово по целевону назначению на земельных торгах Екатеринбурга

Огромное влияние на цену земли оказывал тип ближайшего окружения продаваемого на торгах земельного участка.

На основе данных о кадастровых номерах участка и сведений публичной кадастровой карты Росреестра[1] нами было проанализировано ближайшее окружение всех рассматриваемых земельных участков и проведена их классификация по следующим типам окружения:

  • Пустырь/ лесополоса;
  • Промышленная зона;
  • Малоэтажная жилая застройка;
  • Высотная жилая застройка.

Изменение цен на торгах Екатеринбурга в зависимости от местоположения участка

Как видим, цена земельных участков растет в направлении улучшения типа ближайшего окружения, достигая максимума для районов высотной застройки.

3


[1] http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, в частности данные спутниковых снимков.