Продолжим наши упражнения в стиле.

В первой части статьи мы заметили, что средняя стоимость коммерческой недвижимости в средних и малых городам Свердловской области практически прямо зависит от показателей социально-экономической статистики этих населенных пунктов.

На цену недвижимости влияет и удаленность от областного центра, и количество жителей в городе, и уровень заработной платы и многие другие факторы.

Зададимся вопросом: можно ли провести классификацию городов области по всем этим признакам, так чтобы по итогам можно было сделать более или менее однозначный вывод – этот город подходит для выбора аналогов, а этот вероятнее всего нет.

Для начала сформируем исходную таблицу данных для проведения анализа. Источник тот же: сборник «Социально-экономическое положение городов и районов Свердловской области в 2004-2008 годах» Свердлоблстата.

Вот эта гигантская таблица:

В качестве метода анализа данных выберем факторный анализ.

Вот общее описание выполненной процедуры:

  1. Были выделены 13 основных социально-экономических показателей, характеризующих положение городов и районов Свердловской области;
  2. Указанные показатели (там, где это было необходимо) для обеспечения сопоставимости были пересчитаны на душу населения;
  3. Для сокращения избыточной размерности был проведен факторный анализ выделенных переменных;
  4. По результатам факторного анализа были выделены 3 основных фактора (экономический потенциал населенного пункта (района), инвестиционный потенциал, социально-демографическое положение), к которым можно свести выбранное множество показателей;
  5. Составлена таблица со значениями основных факторов для некоторых населенных пунктов;
  6. Проведено ранжирование населенных пунктов в пространстве выделенных факторов;
  7. Сделаны выводы о сопоставимости населенных пунктов.

Факторный анализ проведен на основе статистических данных представленных в таблице.

С помощью критерия каменистой осыпи определим количество главных компонент рассматриваемой выборки данных. В соответствии с этим критерием значимыми считается число факторов, после которого убывание собственного значения слева направо максимально замедляется.

По графику каменистой осыпи и величине собственных значений факторов можно заключить, что число значимых факторов составляет 2-3. Выберем три фактора, так как для этого числа величина собственных значений превышает 1.

Итоговые факторные нагрузки представлены ниже. В таблице итоговых факторных нагрузок приведены данные о корреляциях между исходными переменными и выделенными факторами. На основе этих данных можно попытаться интерпретировать полученные результаты.

Как видно из представленной таблицы первый фактор включает в себя практически все экономические показатели районов и численность постоянного населения (назовем этот фактор фактором экономического потенциала). Второй фактор включает в себя влияние удаленности от Екатеринбурга, а так же удельные показатели обеспеченности жильем и нового строительства (этот фактор назовем фактором инвестиционного потенциала). Третий фактор характеризует текущее социально-экономическое положение населенного пункта через учет влияния доли пенсионеров и  числа безработных (фактор текущего социально-демографического положения).

По сути полученные данные свидетельствуют о том, что к основным факторам, определяющим уровень социально-экономического развития любого города области можно отнести:

  • Удаленность от областного центра;
  • Численность населения города;
  • Социально-демографическую структуру населения города;
  • Уровень доходов работающего населения (этот показатель определяется в основном типом градообразующего предприятия[1], его отраслевой принадлежностью и соответственно положением в отрасли).

Коэффициенты для расчета значений факторов представлены ниже.

Рассчитанные значения факторов для городов Свердловской области даны в следующей таблице.

«Ну и что все это, черт подери, значит?», — возможно, на этом месте спросит рассерженный читатель. Ответ на этот вопрос — в следующей части статьи.

Ну а пока …



[1] Исторически сложилось так, что в Свердловской области практически все города построены вокруг одного (реже двух) определенного предприятия, ориентированы на его «обслуживание» и, по сути, полностью зависят от его финансово-экономического положения.