17

Итак у нас есть рыночные цены прав аренды земельных участков.

Вопрос: как от стоимости прав аренды перейти к стоимости прав собственности?

Чтобы ничего не изобретать просто процитируем «Методические рекомендации по оценке стоимости земли» ТПП РФ:

TPP

Как ясно из данного текста, стоимость прав аренды арендодателя, определенная на момент продажи прав аренды составит (с некоторыми упрощениями не сильно влияющими на итоговый результат):

Formula

где:

Va – стоимость прав аренды арендодателя;

Vpa – рыночная стоимость права продажи аренды;

Pi – годовая арендная плата;

e – ставка капитализации.

То есть стоимость прав аренды арендодателя на момент продажи прав аренды складывается из рыночной стоимости прав на заключение договора аренды и приведенной стоимости годовой арендной платы по договору.

При этом Pi определяется в соответствии Постановлением от 22 декабря 2011 г. N 5501»Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО «Город Екатеринбург» в % от кадастровой стоимости земли.

Выше было указано, что стоимость права аренды арендодателя равна рыночной стоимости права собственности, если арендная плата за земельный участок определяется на основе рыночных ставок («Методические рекомендации по оценке земли», ТПП РФ).

В нашем случае возможное несоответствие рыночных ставок аренды фактическим ставкам устанавливаемым муниципалитетом выравнивается за счет торгов, проводимых администрацией Екатеринбурга на право заключения договора аренды.

Покупатель права аренды не станет платить за него больше, чем это было бы возможно за счет рыночных ставок аренды земли. Кроме того, возможное несоответствие ставок периодически будет выравниваться за счет пересмотра кадастровой стоимости земли, которая в настоящее время определяется на основе рыночных данных.

Иначе говоря, формулу можно переписать следующим образом:

Formula-1

где:

% – доля годовой арендной платы от кадастровой стоимости участка;

Откуда стоимость прав аренды арендодателя (т.е. в данном случае рыночная стоимость земли) будет равна:

Formula-2

Определимся с коэффициентом капитализации. В той же книге по этому поводу сказано следующее:

TPP-1

В ноябре 2012 года ставка рефинансирования составляла 8,25 %[1]. Ставка по кредитам нефинансовым организация на срок свыше 1 года – 11,9 %[2]. Долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ составляла 7,64 %[3].

Мы люди добрые, поэтому дадим противнику фору и возьмем в качестве ставки капитализации минимальную величину – ставку рефинансирования.

Посмотрим, к чему это все приведет.

8


[1] http://cbr.ru/print.asp?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm&pid=idkp_br&sid=ref

[2] http://cbr.ru/statistics/print.aspx?file=b_sector/dii_rates_2-7_12.htm&pid=cdps_46782&sid=ITM_60399

[3] http://cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr&pid=finr&sid=GKO_stavki. Т.е. по золотому правилу ставка капитализации составит аж — 15,28 %.