15

Вот собственно сам расчет рыночной стоимости и сравнение ее с кадастровой стоимостью:

Raschet

Ой, не может быть. Ой, мы не верим. Это как это так! Это что же родное государство нам так нагло врет? Ой, как же жить дальше? А может нас и программа «Время» вечером обманывает? Ужас! Ужас! Ужас!

Средневзвешенная рыночная стоимость почти в 2,7 раза меньше, чем кадастровая стоимость. А медианное значение отношения рыночной стоимости к кадастровой стоимости составляет всего 24 %.

Можно спросить еще: при какой минимальной ставке капитализации средние значения рыночной стоимости будут примерно соответствовать  значениям кадастровой стоимости.

Равенство средневзвешенных значений достигается при ставке 4,36 %, равенство медианных значений достигается при ставке 3,78 %.

Тут можно конечно глубокомысленно порассуждать на тему учета в ставке капитализации будущего роста арендных ставок и т.д. Вроде того, что вот де ставка 8,25 %, инфляция ~ 6 %. Скорее всего арендная плата будет увеличиваться минимум на 6 % в год. Значит, коэффициент капитализации нужно скорректировать.

В ответ можно вспомнить про фору, и про то, что на самом деле ставка капитализации не 8,25, а существенно выше, про то что в цене продажи права аренды подобные кульбиты ставки скорее всего уже правильно оценены покупателем и т.д.

В общем можно много еще чего навернуть, но мы этого делать не будем. Кому надо – поймет.

Вот такой у нас получился предметный разговор.

Выводы делать – Вам.

10