7

Перейдем к рассмотрению рынка аренды офисной недвижимости. Основные показатели рынка аренды офисной недвижимости представлены в таблице.

Основные показатели рынка аренды офисной недвижимости по ценовым поясам Екатеринбурга и районам области.

Ar-Of-2014-1-1

На дату проведения анализа на рынке аренды офисной недвижимости Екатеринбурга было представлено 1 896 объектов.

Основная часть из них была сосредоточена в центральных районах города. В центральном ценовом поясе доля предложения составляла 48 %, в первом поясе 31 %, во втором поясе 14 %, в третьем поясе 6 % и на дальней окраине города только 1 %.

Ar-Of-2014-1-1

Общая площадь предложения офисных объектов в аренду составляла ~ 265 тыс. кв. м.

Это ~ в 2 раза ниже, чем площадь, выставленная на продажу, и составляет около 7,5 % от общего объема офисных площадей города.

По доле предложенных площадей лидирует центральный пояс, на который приходится почти 61 % от общего объема предложения. Далее объем предложения достаточно резко сокращается по мере удаления от центра города: на первый пояс приходится 30 %, на второй – 13 % и далее 5 и 1 % на третий и четвертый пояса.

Ar-Of-2014-1-2

Общая стоимость предложения по оценке арендодателей в годовом исчислении составляет ~ 2 570 млн. руб.

Как и в случае распределения площадей предложения, рассматриваемый показатель имеет максимальное значение в центральном поясе (59 %) и затем достаточно резко убывает по мере приближения к окраинам города.

Ar-Of-2014-1-3

В целом на основе анализа основных показателей, характеризующих ситуацию на рынке с количественной стороны, можно заключить, что основная активность на рынке аренды сосредоточена в центре города и по мере удалении к городским окраинам она очень резко снижается.

Ar-Of-2014-1-4

Средняя ставка аренды на рынке офисной недвижимости на дату оценки составляет 808 руб. за кв. м.

Если сравнивать это значение с предыдущими периодами, то можно заметить, существенное почти на 13 % снижение данного показателя по сравнению с 2013 годом. Тогда средняя ставка по городу составляла 926 руб.[1] Хотя структура предложения могла существенно измениться, но в целом такое существенное снижение не может быть объяснено только этим фактором.

Как можно понять из анализа текста объявлений по аренде офисной недвижимости в основном помещения предлагаются в аренду по ставке включающей все коммунальные расходы, а так же налог на добавленную стоимость. Ставка рассчитывается на общую площадь помещений выставленных в аренду.

Наблюдается зависимость ставки аренды от расстояния до центра города. В среднем при удалении от центра на один пояс ставка аренды снижается на 112 рублей.

Ar-Of-2014-1-5

Средняя площадь стандартного предложения на рынке аренды существенно ниже, чем на рынке продажи офисной объектов. Если на первом она составляет 140 кв. м., то на втором более 422 кв. м.

При этом для всех ценовых поясов наблюдается примерное равенство данного показателя, который принимает значения из диапазона от 124 до 150 кв. м.

Ar-Of-2014-1-6

По величине средней арендной платы выраженной в месячном исчислении  в расчете на один объект лидируют центральный пояс (средняя месячная величина арендной платы около 139 тыс. руб.). По мере удаления от центра средняя величина арендной платы снижается.

Ar-Of-2014-1-7

Средний срок экспозиции на рынке аренды офисной недвижимости составлял 113 дней.

Ar-Of-2014-1-8

Можно отметить некоторое снижение данного показателя в окраинных районах по сравнению с центральными районами города.

Как и в случае рынка продажи на рынке аренды присутствует значительное количество предложений (почти 38 %), которые были выставлены не более чем один месяц назад.

Ar-Of-2014-1-9

По-адресное сопоставление объектов на рынке продажи и аренды офисной недвижимости показывает, что среднее значение валового рентного мультипликатора (ВРМ) для Екатеринбурга на рассматриваемом рынке составляет 8,045.

Ar-Of-2014-1-10

При этом следует отметить, что с удалением от центральных районов города значение ВРМ возрастает.

11


[1]Источник данных:  http://aestimator.ru/archives/2380

 

[2] ПЦФКО, Н.Новгород, 2012.