Продолжим наши изыскания.

В прошлый раз мы остановились на том, что расположили населенные пункты Свердловской области в пространстве трех факторов, которые описывают основные стороны экономической жизни городов: текущий экономический потенциал, перспективный инвестиционный потенциал и сложившуюся социальную ситуацию.

Рассмотрим теперь, как будут связаны значения факторов со стоимостью недвижимости в населенных пунктах. Для этого снова воспользуемся регрессионным анализом.

Ниже представлена модель, которая связывает среднюю стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости в населенном пункте с основными ценообразующими факторами, в число которых попала средняя площадь объекта недвижимости, а так же значения экономического и инвестиционного потенциала города.

Модель для оценки стоимости коммерческой недвижимости Свердловская область

Как видим, чем выше экономический и инвестиционный потенциал города (суть указанных факторов рассмотрена во второй части статьи), тем дороже стоимость коммерческой недвижимости в нем, что вполне объяснимо с экономической точки зрения.

Далее попробуем на примере подобрать для какого-либо населенного пункта ряд городов, которые бы в наибольшей степени походили на него по своим социально-экономическим характеристикам.

Пусть это будет город Невьянск.

В пространстве трех выделенных факторов определим геометрическое расстояние от Невьянска до всех остальных городов и отсортируем итоговый список по возрастанию рассчитанного расстояния.

Факторы оценки экономического потенциала городов Свердловской области

Как видим, наиболее похожими на Невьянск являются (в порядке убывания близости): Новоуральск, Асбест и Н.Тура.

Очевидно, что рынок недвижимости этих городов по своим обобщенным характеристикам так же в большой степени будет соответствовать рынку недвижимости Невьянска, и при отсутствии прямых аналогов в Невьянске, возможно будет, с наименьшей потерей  точности, использовать при оценке недвижимости сравнительным подходом методом сравнения продаж объекты из указанных населенных пунктов.

На сегодня все. Ну и конечно же …