Сегодня будем анализировать ситуацию на рынке складской недвижимости в Свердловской области.

Источник данных для анализа – текст объявлений о продаже объектов из базы данных УПН (www.upn.ru). Дата анализа – конец четвертого квартала 2011 года. К рассмотрению принимаются объявления, объекты которых расположены в населенных пунктах Свердловской области за исключением Екатеринбурга.

На дату оценки на рынке продажи складской недвижимости области было представлено 64 объекта. Совокупная площадь предложения составила 134 тыс. кв.м., общая стоимость предложенной недвижимости по оценке продавцов составляла 1,76 млрд. руб.

Сводные данные по рынку продажи складской недвижимости, распределенные по расстоянию до Екатеринбурга.

Сводные данные. Рынок продажи складской недвижимости. Свердловская область. 4 квартал 2011 года.

Проведем анализ распределения основных показателей рынка продажи складской недвижимости (количество предложений, совокупная площадь предложения, общая стоимость предложения, средняя цена 1 кв.м. недвижимости, стоимость и площадь среднего предложения) в зависимости от удаления объектов от границ Екатеринбурга.

Количество предложений на рынке складов vs. расстояние до Екатеринбурга.

На основе представленных данных можно заключить, что предложение по продаже складской недвижимости распределено по территории области достаточно неоднородно. Можно отметить следующие основные тенденции:

  • Количество предложений о продаже складской недвижимости при удалении от границ областного центра сокращается (за исключением аномального выброса в зоне от 100 до200 км).
  • Так же при удалении от границ города достаточно существенно сокращается объем предложения складов по площади (за исключением аномальной зоны от 100 до200 км.).
  • Совокупная стоимость предложения при удалении от границ Екатеринбурга имеет явную тенденцию к снижению. Пик стоимостного предложения приходится на зону от 15 до25 км. Затем объем предложения резко падает.

Площадь предложения складов vs. расстояние до Екатеринбурга.

Стоимость складов vs. расстояние до Екатеринбурга.

В целом можно заключить, что на дату оценки пиковая активность на рынке складской недвижимости со стороны предложения была сосредоточена только в двух зонах: в непосредственной близости от границ Екатеринбурга в зоне от 15 до25 км. и в зоне от 100 до200 км.

Объекты оценки находятся в городе Ревда. Этот населенный пункт находится от Екатеринбурга на расстоянии48 км. Это третья зона — от 35 до60 км. Указанная зона имеет низкую степень активности рынка складской недвижимости со стороны предложения. В частности в ней сосредоточено 8 % от количества предложений, 4 % от площади предложений и 8 % от стоимости предложений.

Таким образом, рынок продажи складской недвижимости в указанной зоне не имеет каких-либо аномалий или ярко выраженных особенностей, которые могли бы существенным образом повлиять на стоимость объектов оценки.

Активность на рынке складов по зонам удаления от Екатеринбурга.

Наблюдается отчетливая тенденция к снижению стоимости одного предложения на рынке продажи складской недвижимости при удаленности от границ Екатеринбурга. В среднем с каждой следующей зоной средняя стоимость одного предложения снижается на 4 800 тыс. руб. Максимальные значения величина средней стоимости одного предложения достигает в зонах: от 15 до25 км. (около 45 млн. руб.) и от 60 до80 км. (около 30 млн. руб.). В прочих зонах эта величина составляет от 5 до 15 млн. руб.

Стоимость 1 предложения складов vs. расстояние до Екатеринбурга.

Существенной тенденции, которая бы ставила в зависимость среднюю площадь одного предложения от расстояния до границ Екатеринбурга не наблюдается. Эта величина изменяется в пределах от 500 до 2500 кв.м. Максимумы значений наблюдаются в зонах: от 15 до25 км., от 35 до60 км., от 100 до200 км. и в зоне от 200 до400 км. Минимальное значение наблюдается в зоне от 80 до 100 км.

Средняя площадь 1 предложения на рынке складов vs. расстояние до Екатеринбурга.

Распределение совокупного объема предложения складской недвижимости по удаленности от областного центра и площади объектов.

Площадь предложения складов vs. удаленность от Екатеринбурга

Изменение средних цен складской недвижимости в зависимости от удаленности от областного центра и площади объектов.

Цена предложения складов vs. удаленность от Екатеринбурга.

Цена 1 кв.м. склада vs. расстояние до Екатеринбурга.

Наблюдается ярко выраженная тенденция к уменьшению средней стоимости 1 кв.м. складской недвижимости при удалении от границ Екатеринбурга. Зависимость с высокой степенью точности описывается логарифмическим трендом с коэффициентом множественной детерминации (R2) на уровне 0,48. Зависимость показывает, что при переходе к следующей по удаленности зоне средняя цена недвижимости снижается ~ на 25 %.

Цена 1 кв.м. склада vs. площадь объекта.

Зависимости цены 1 кв.м. складской недвижимости от площади складов на рассматриваемых данных не наблюдается.